east2west_property 
east2west_property 
Catatan: Informasi berikut bersifat edukatif umum berdasarkan regulasi yang berlaku. Angka pajak, tarif, dan biaya bisa berbeda tergantung daerah dan bisa berubah sewaktu-waktu — untuk kasus spesifik, konsultasikan ke notaris/PPAT, konsultan pajak, atau tim East2West Property.
Q: Dari mana mulai cari properti yang tepat?
A: Mulai dari menentukan budget maksimal, lokasi prioritas, dan tujuan (huni atau investasi) sebelum browsing listing.
Q: Bagaimana cara memastikan lokasi strategis?
A: Cek akses jalan, jarak ke transportasi publik, fasilitas umum, dan rencana pengembangan infrastruktur di kawasan tersebut.
Q: Apa yang harus dicek pertama dari sebuah listing?
A: Status sertifikat, luas tanah/bangunan, dan kesesuaian harga dengan NJOP atau hargapasar sekitar.
Q: Perlukah survei langsung ke lokasi?
A: Sangat perlu — foto listing sering tidak menunjukkan kondisi lingkungan, akses jalan, atau potensi banjir.
Q: Bagaimana membandingkan harga properti yang wajar?
A: Bandingkan harga per meter persegi dengan minimal 3-5 properti sejenis di radius yang sama.
Q: Apakah penting cek riwayat kepemilikan?
A: Ya, riwayat kepemilikan yang jelas dan tidak berpindah tangan terlalu cepat mengurangi risiko sengketa.
Q: Apa tanda properti bermasalah yang harus diwaspadai?
A: Harga jauh di bawah pasar, sertifikat belum atas nama penjual, atau penjual terburu-buru tanpa alasan jelas.
Q: Perlukah pakai jasa agen properti?
A: Sangat membantu — agen berpengalaman bisa mempercepat pencarian, negosiasi, dan verifikasi legalitas dokumen.
Q: Apa langkah pertama setelah sepakat harga?
A: Menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai bukti awal kesepakatan sebelum AJB.
Q: Apa itu AJB?
A: Akta Jual Beli, dokumen resmi yang dibuat notaris/PPAT sebagai bukti sah peralihan hak atas properti.
Q: Siapa yang membuat AJB?
A: Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), bisa notaris yang merangkap PPAT di wilayah tersebut.
Q: Dokumen apa saja yang dibutuhkan untuk AJB?
A: KTP, NPWP, KK, sertifikat asli, bukti pelunasan pajak (PPh & BPHTB), dan bukti PBB lunas.
Q: Berapa lama proses AJB hingga balik nama?
A: Umumnya 1-2 minggu untuk AJB, ditambah beberapa minggu hingga sebulan untuk proses balik nama sertifikat di BPN.
Q: Apakah harus lunas dulu baru bisa AJB?
A: Jika pakai KPR, AJB biasanya ditandatangani bersamaan dengan akad kredit setelah bank mencairkan dana.
Q: Apa yang terjadi jika pajak belum dibayar?
A: PPAT tidak akan membuat/menandatangani AJB tanpa bukti setoran PPh dan BPHTB.
Q: Bagaimana cara memastikan sertifikat asli dan tidak dijaminkan?
A: Lakukan pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan (BPN) sebelum transaksi untuk memastikan bebas sengketa dan tidak sedang diagunkan.
Q: Pajak apa yang wajib dibayar penjual?
A: PPh Final sebesar 2,5% dari nilai transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi.
Q: Pajak apa yang wajib dibayar pembeli?
A: BPHTB maksimal 5% dari nilai transaksi dikurangi NPOPTKP yang ditetapkan pemerintah daerah setempat.
Q: Kapan pajak jual beli harus dilunasi?
A: Sebelum AJB ditandatangani di hadapan PPAT/notaris.
Q: Apakah ada pengecualian PPh Final?
A: Ya, transaksi di bawah Rp60 juta dan rumah sederhana bersubsidi bisa mendapat tarif lebih rendah atau bebas pajak.
Q: Apakah beli rumah dari developer kena PPN?
A: Ya, rumah baru dari developer berstatus PKP dikenakan PPN sesuai tarif berlaku, kecuali mendapat fasilitas PPN DTP.
Q: Siapa yang menanggung PBB saat transaksi?
A: Penjual menanggung PBB hingga tanggal serah terima; setelah itu kewajiban beralih ke pembeli.
Q: Berapa biaya notaris/PPAT?
A: Umumnya maksimal 1% dari nilai transaksi sesuai ketentuan honorarium PPAT.
Q: Apakah biaya balik nama sertifikat terpisah dari biaya notaris?
A: Ya, ada biaya tersendiri di BPN untuk proses balik nama, di luar honorarium PPAT.
Q: Kapan waktu terbaik menjual rumah?
A: Saat permintaan pasar di kawasan Anda sedang tinggi dan kondisi rumah dalam keadaan terawat.
Q: Apakah harus renovasi sebelum dijual?
A: Perbaikan kecil seperti cat ulang dan perbaikan yang terlihat bisa menaikkan nilai jual tanpa biaya besar.
Q: Bagaimana menentukan harga jual yang tepat?
A: Bandingkan dengan harga transaksi properti sejenis di sekitar, jangan hanya berpatokan pada NJOP.
Q: Apa dokumen yang harus disiapkan penjual?
A: Sertifikat asli, KTP, NPWP, bukti PBB lunas, dan IMB/PBG jika ada.
Q: Apakah penjual wajib melunasi utang KPR dulu?
A: Ya, jika rumah masih dalam agunan bank, harus dilunasi atau di-take over dulu sebelum sertifikat bisa dialihkan.
Q: Bagaimana jika pembeli membatalkan setelah DP?
A: Aturan pengembalian DP sebaiknya diatur jelas dalam PPJB agar tidak menimbulkan sengketa.
Q: Apakah penjual perlu didampingi notaris sejak awal?
A: Sangat disarankan, terutama untuk menyusun PPJB yang melindungi kedua pihak.
Q: Kapan waktu terbaik untuk membeli rumah?
A: Saat kondisi finansial stabil dan ada insentif pembiayaan seperti suku bunga rendah atau keringanan pajak yang berlaku.
Q: Berapa dana yang perlu disiapkan selain harga rumah?
A: Siapkan tambahan sekitar 7-10% dari harga rumah untuk pajak, notaris, dan biaya administrasi lain.
Q: Apakah harus punya NPWP untuk membeli properti?
A: Ya, NPWP diperlukan untuk proses BPHTB dan pelaporan pajak terkait transaksi.
Q: Bagaimana menghindari sengketa sertifikat?
A: Lakukan pengecekan keabsahan sertifikat langsung di BPN sebelum transaksi berlangsung.
Q: Apakah boleh nego harga setelah DP?
A: Sebaiknya semua negosiasi harga final sebelum DP dibayarkan untuk menghindari kesalahpahaman.
Q: Kapan waktu ideal mengajukan KPR?
A: Ajukan simulasi KPR di awal proses pencarian rumah agar tahu batas kemampuan cicilan sebelum survei lokasi.
Q: Apa risiko membeli rumah inden?
A: Risiko keterlambatan serah terima dan potensi kehilangan insentif pajak jika serah terima molor dari jadwal.
Q: Apa itu masa sewa dan bagaimana menentukannya?
A: Masa sewa adalah jangka waktu penggunaan properti sesuai kesepakatan, umumnya 1 tahun dan bisa diperpanjang.
Q: Apakah harga sewa bisa dinegosiasikan?
A: Bisa, terutama untuk sewa jangka panjang atau pembayaran di muka penuh.
Q: Apa itu deposit/jaminan sewa?
A: Sejumlah uang yang ditahan pemilik sebagai jaminan atas kerusakan atau tunggakan, dikembalikan di akhir sewa jika tidak ada klaim.
Q: Apakah deposit termasuk penghasilan kena pajak?
A: Tidak, selama deposit dikembalikan utuh dan tidak digunakan sebagai kompensasi kerusakan atau denda.
Q: Bagaimana jika penyewa ingin berhenti sebelum masa sewa habis?
A: Aturan pembatalan dan pengembalian dana sebaiknya dicantumkan jelas di perjanjian sewa sejak awal.
Q: Apakah biaya IPL/service charge termasuk harga sewa?
A: Tergantung kesepakatan, tapi sebaiknya dicantumkan terpisah dan jelas dalam kontrak.
Q: Bolehkah penyewa mengubah/merenovasi properti sewaan?
A: Hanya boleh dengan izin tertulis dari pemilik, dan kondisi harus dikembalikan seperti semula saat sewa berakhir.
Q: Berapa tarif pajak penghasilan atas sewa properti?
A: PPh Final sebesar 10% dari nilai bruto sewa, termasuk service charge dan biaya lain yang disatukan.
Q: Siapa yang wajib membayar PPh sewa?
A: Pemilik/pihak yang menyewakan, meski dalam praktiknya bisa dipotong langsung oleh penyewa badan usaha.
Q: Apakah penyewa perorangan wajib memotong pajak?
A: Umumnya tidak, sehingga pemilik wajib menyetor sendiri PPh Final atas penghasilan sewanya.
Q: Kapan batas waktu setor PPh sewa?
A: Paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran sewa diterima.
Q: Apakah PPh sewa dihitung dari nilai bersih atau kotor?
A: Dari nilai bruto (kotor), tanpa dikurangi biaya perawatan atau operasional lainnya.
Q: Apa risiko jika PPh sewa tidak dibayarkan?
A: Berpotensi kena sanksi denda keterlambatan dan bunga dari DJP jika diperiksa di kemudian hari.
Q: Apa hak utama pemilik properti sewa?
A: Menerima pembayaran sewa tepat waktu dan properti dikembalikan dalam kondisi wajar sesuai kontrak.
Q: Apa kewajiban utama pemilik?
A: Memastikan properti dalam kondisi layak huni dan memperbaiki kerusakan struktural yang bukan akibat kelalaian penyewa.
Q: Apa hak utama penyewa?
A: Menggunakan properti dengan nyaman sesuai perjanjian tanpa gangguan sepihak dari pemilik selama masa sewa berjalan.
Q: Apa kewajiban utama penyewa?
A: Membayar sewa tepat waktu dan menjaga properti seperti kondisi awal saat diterima.
Q: Siapa yang menanggung perbaikan AC atau pipa bocor?
A: Umumnya pemilik, kecuali kerusakan terjadi akibat kelalaian atau penggunaan tidak wajar oleh penyewa.
Q: Bolehkah pemilik masuk properti sewaan sewaktu-waktu?
A: Tidak, pemilik wajib memberi pemberitahuan terlebih dahulu kecuali kondisi darurat.
Q: Apakah penyewa boleh menyewakan kembali (sublease)?
A: Hanya jika diizinkan secara tertulis dalam perjanjian sewa oleh pemilik.
Q: Bagaimana jika salah satu pihak melanggar perjanjian?
A: Pihak yang dirugikan berhak menuntut ganti rugi sesuai klausul yang disepakati dalam kontrak sewa.
Q: Apa yang dimaksud unit furnished?
A: Properti yang disewakan lengkap dengan perabot dan peralatan sesuai daftar inventaris yang disepakati.
Q: Perlukah daftar inventaris barang furnished?
A: Sangat perlu, sebagai bukti kondisi awal untuk menghindari perselisihan saat serah terima akhir.
Q: Siapa yang menanggung penyusutan wajar barang furnished?
A: Pemilik, karena penyusutan akibat pemakaian normal bukan tanggung jawab penyewa.
Q: Bagaimana jika barang furnished rusak akibat kelalaian penyewa?
A: Penyewa wajib mengganti atau memperbaiki sesuai kondisi barang saat awal sewa.
Q: Apakah boleh mengganti/memindahkan barang furnished?
A: Sebaiknya dengan izin pemilik, dan barang asli harus dikembalikan saat sewa berakhir.
Q: Perlukah foto kondisi barang saat serah terima?
A: Sangat disarankan sebagai bukti visual kondisi awal untuk kedua belah pihak.
Q: Bagaimana menentukan kerusakan wajar vs kelalaian?
A: Kerusakan wajar adalah akibat pemakaian normal seiring waktu; kelalaian adalah akibat kecerobohan atau penyalahgunaan.
Q: Siapa yang membayar kerusakan struktur bangunan?
A: Umumnya pemilik, karena termasuk kewajiban menjaga kelayakan bangunan.
Q: Siapa yang membayar kerusakan akibat penyewa?
A: Penyewa wajib mengganti sesuai nilai kerusakan yang ditimbulkan.
Q: Bagaimana jika terjadi perselisihan soal kerusakan?
A: Merujuk ke dokumentasi kondisi awal (foto/video) dan klausul perjanjian sewa sebagai acuan penyelesaian.
Q: Apakah deposit bisa dipakai menutup biaya kerusakan?
A: Bisa, deposit umum digunakan sebagai jaminan pertama untuk menutup kerusakan sebelum sisanya dikembalikan.
Q: Perlukah asuransi properti untuk pemilik yang menyewakan?
A: Disarankan, terutama untuk melindungi dari risiko kerusakan besar seperti kebakaran atau bencana.
Q: Apa yang dicek saat serah terima awal?
A: Kondisi fisik bangunan, fungsi peralatan/furnished, meteran listrik/air, dan kunci yang diserahkan.
Q: Perlukah berita acara serah terima?
A: Sangat perlu sebagai bukti tertulis kondisi properti pada saat mulai dan berakhirnya sewa.
Q: Apa yang dicek saat serah terima akhir?
A: Membandingkan kondisi properti dengan catatan awal, termasuk kelengkapan furnished dan kebersihan unit.
Q: Siapa yang mencatat meteran listrik/air saat serah terima?
A: Idealnya dicatat bersama oleh pemilik dan penyewa, disertai foto sebagai bukti.
Q: Kapan deposit dikembalikan setelah sewa berakhir?
A: Umumnya dalam waktu 7-14 hari setelah pengecekan kondisi akhir, dikurangi klaim kerusakan jika ada.
Q: Bagaimana jika penyewa telat mengosongkan unit?
A: Bisa dikenakan denda harian sesuai kesepakatan dalam kontrak sewa.
Q: Apa yang harus dilakukan jika ditemukan kerusakan saat serah terima akhir?
A: Didiskusikan bersama dan didokumentasikan sebelum menentukan potongan dari deposit.
Q: Apakah perjanjian sewa wajib dibuat di notaris?
A: Tidak wajib untuk sewa jangka pendek, tapi sangat disarankan untuk sewa jangka panjang bernilai besar.
Q: Apa keuntungan perjanjian sewa dibuat di notaris?
A: Punya kekuatan hukum lebih kuat dan lebih mudah dieksekusi jika terjadi sengketa di kemudian hari.
Q: Apa itu akta sewa menyewa?
A: Dokumen notaris yang mencatat kesepakatan sewa secara formal dan sah secara hukum.
Q: Apakah perjanjian sewa di bawah tangan tetap sah?
A: Sah, selama ditandatangani kedua pihak dan memenuhi syarat perjanjian sesuai hukum perdata, meski kekuatannya lebih lemah dibanding akta notaris.
Q: Kapan sebaiknya menggunakan notaris untuk sewa?
A: Untuk sewa jangka panjang (lebih dari 3 tahun) atau nilai sewa besar seperti ruko/gedung komersial.
Q: Berapa biaya membuat perjanjian sewa di notaris?
A: Bervariasi tergantung notaris dan nilai transaksi, biasanya dihitung sebagai jasa tetap, bukan persentase seperti AJB.
Q: Bagaimana memulai pencarian KPR yang tepat?
A: Bandingkan minimal 3 bank untuk suku bunga, tenor, dan biaya administrasi sebelum mengajukan.
Q: Apa syarat dasar pengajuan KPR?
A: KTP, NPWP, slip gaji/bukti penghasilan, rekening koran, dan dokumen properti yang akan dibeli.
Q: Apa itu BI checking/SLIK OJK?
A: Catatan riwayat kredit yang digunakan bank untuk menilai kelayakan calon debitur sebelum menyetujui KPR.
Q: Apakah freelancer/wiraswasta bisa ajukan KPR?
A: Bisa, dengan melampirkan bukti penghasilan alternatif seperti laporan keuangan usaha atau mutasi rekening.
Q: Berapa lama proses pengajuan KPR?
A: Umumnya 2-4 minggu dari pengajuan hingga persetujuan, tergantung kelengkapan dokumen.
Q: Apa itu appraisal dalam proses KPR?
A: Penilaian nilai properti oleh bank untuk menentukan plafon pinjaman yang bisa disetujui.
Q: Apakah bisa mengajukan KPR ke beberapa bank sekaligus?
A: Bisa, untuk membandingkan penawaran, tapi setiap pengajuan akan tercatat di riwayat kredit.
Q: Apa itu akad kredit?
A: Tahap final penandatanganan perjanjian KPR antara debitur dan bank sebelum dana dicairkan.
Q: Apa beda bunga fixed dan floating?
A: Fixed tetap selama periode tertentu, floating mengikuti suku bunga pasar dan bisa naik-turun setelah periode promo berakhir.
Q: Apakah bunga promo tahun pertama berlaku selamanya?
A: Tidak, setelah periode promo (biasanya 1-3 tahun) bunga beralih ke skema floating yang bisa lebih tinggi.
Q: Apa itu penalti pelunasan dipercepat?
A: Biaya tambahan yang dikenakan bank jika debitur melunasi KPR sebelum jangka waktu minimum yang disepakati.
Q: Bagaimana cara menghindari penalti pelunasan?
A: Cek klausul penalti di awal akad dan pertimbangkan waktu pelunasan setelah periode penalti berakhir.
Q: Apa itu biaya provisi KPR?
A: Biaya administrasi awal yang dibayarkan sekali saat pencairan, biasanya sekitar 1% dari plafon pinjaman.
Q: Apakah tenor panjang selalu lebih menguntungkan?
A: Cicilan bulanan lebih ringan, tapi total bunga yang dibayar sepanjang tenor bisa lebih besar dibanding tenor pendek.
Q: Apa itu take over KPR?
A: Memindahkan sisa pinjaman KPR ke bank lain dengan bunga atau syarat yang lebih menguntungkan.
Q: Apa yang harus dicek sebelum take over KPR?
A: Bandingkan total biaya take over (provisi, notaris, appraisal ulang) dengan potensi penghematan bunga jangka panjang.
Disusun oleh East2West Property sebagai panduan edukatif. Untuk konsultasi transaksi jual beli, sewa, atau KPR sesuai kondisi Anda, hubungi tim East2West Property.