Berapa % Rate Sewa yang Ideal di 2026?

East2West Property News - Kalau Anda beli properti komersial hari ini dan berencana menyewakannya, satu angka yang harus Anda pegang sebelum tanda tangan adalah yield sewa persentase pendapatan sewa tahunan terhadap harga beli.

 

Sederhana. Tapi sering diabaikan.

 

Cara hitungnya

 

Rumusnya tidak rumit:

 

Yield Sewa (Pendapatan Sewa Tahunan ÷ Harga Beli) × 100%

 

Contoh: properti komersial seharga Rp 5 miliar, disewakan Rp 350 juta per tahun.

Yield = (350 juta ÷ 5 miliar) × 100% = 7%

 

Itu gross yield sebelum biaya perawatan, pajak, dan kekosongan unit. Net yield biasanya 1–2% lebih rendah.

 

Angka berapa yang realistis di 2026?

 

Di kawasan matang seperti Gading Serpong dan BSD City, ini rentang yang berlaku di pasar saat ini:

 

4–5% yield rendah. Biasanya terjadi di properti premium dengan harga beli yang sudah sangat tinggi. Masih oke jika Anda bermain di capital gain jangka panjang.

 

6–7% yield sehat. Ini sweet spot untuk properti komersial di lokasi strategis. Cicilan KPR sebagian besar bisa tertutupi dari sewa.

 

8–10% yield tinggi. Bagus, tapi perlu dicermati: apakah harga belinya memang rendah, atau harga sewanya tidak sustainable?

 

Di atas 10% terlalu bagus untuk jadi kenyataan. Hampir selalu ada yang perlu diperiksa lebih dalam.

 

Yang sering lupa dihitung

 

Yield bukan satu-satunya angka yang penting. Ada tiga hal yang sama pentingnya:

 

Tingkat kekosongan properti komersial di lokasi kurang strategis bisa kosong berbulan-bulan. Satu bulan kosong = yield tahunan turun hampir 10%.

 

Eskalasi berapa kenaikan sewa yang bisa Anda negosiasikan setiap kontrak berakhir? Di main road Gading Serpong, kenaikan 10–15% per siklus kontrak bukan hal yang tidak realistis.

 

Kualitas penyewa yang tepat membayar tepat waktu, menjaga properti, dan memperpanjang kontrak. Penyewa yang salah menguras waktu dan biaya lebih dari yang terlihat di awal.

 

Kesimpulannya?

 

Di 2026, 6–7% gross yield adalah angka yang realistis, sehat, dan layak dikejar untuk properti komersial di kawasan Gading Serpong dan BSD. Lebih dari itu adalah bonus. Kurang dari itu, pastikan Anda bermain untuk capital gain bukan cash flow.

 

Dan selalu hitung net yield setelah semua biaya. Angka di brosur tidak pernah memasukkan kenyataan operasional.

Sumber: East2West Property (JL)